¿Conviene invertir en 1 departamento o en cocheras para alquilar?

Mientras se espera que las nuevas medidas aprobadas por la Legislatura Porteña para fomentar una solución a la fuerte crisis habitacional que golpea a la Ciudad faciliten el acceso a los alquileres, los números marcan que apenas hay 5.083 departamentos en stock destinados para tal fin. A esa cifra se suma otro guarismo que genera un caos distinto: ¿dónde estacionar en la Capital Federal, si existen 178 cocheras disponibles para la renta?, según estadísticas de Monitor Inmobiliario.

Contexto mediante, estos datos son más que oportunos para intentar descifrar cuál es la mejor opción para los ahorristas que cuentan con efectivo en dólares y quieren colocar ese puñado verde en alguna operación que ofrezca un retorno que merezca la pena o que, al menos, sume un pucho más a la intrincada ecuación que significa ahora llegar a fin de mes en la Argentina.

Y si bien invertir en cocheras es un negocio con diferenciales significativos –porque se alquilan y se venden a buen ritmo, no están supeditadas a los vaivenes del dólar o las tasas, no tienen el degaste de un departamento y no requieren mantenimiento–, comparado con lo que genera la compra de un monoambiente, la tipología estrella de este mercado, las rentabilidades son similares.

Los valores de los departamentos para arrendar, por su parte, están ligados al escasísimo stock en oferta. Según Esteban Sucari, director de Ecocheras.com, dichos precios no se sostendrán en el tiempo, más bien esto se da «por una ley de alquileres y por una realidad del país que hace que la mayoría prefiera vender a rentar su inmueble». Y cree que los precios «son de histeria porque ningún propietario quiere alquilar, y el que sí quiere pone el precio que le parece«.

La duda de los ahorristas: ¿departamento monoambiente o cocheras?

En zonas con abundante oferta, las cocheras «supieron defender el precio de venta ante la crisis mucho mejor que los departamentos, pero no así la renta«, aclara el titular de Ecocheras. No obstante, donde existen pocos garajes y el poder adquisitivo es alto, «casi no hubo caídas en los precios y las rentas se defendieron mucho mejor».

De acuerdo con su ubicación, «por el alquiler de una cochera podemos obtener una renta anual neta de entre un 3% y un 5%», destaca el especialista Daniel Bryn. Y si se la compara con el alquiler de un departamento, «este último puede dar una rentabilidad de entre un 4% y un 6% anual». Para este cálculo se considera que los gastos de la cochera (expensas y servicios) corren por cuenta del propietario, lo que no ocurre en el departamento, que corren por cuenta del inquilino.

De este modo, el «veredicto» marca que un monoambiente usado tiene un valor promedio de entre u$s64.197 y u$s77.553, a estrenar; mientras que una cochera, en promedio, cuesta u$s20.000. «Para obtener la misma rentabilidad que ofrece un departamento usado de 1 ambiente se deberían comprar entre 4 y 5 cocheras«, deduce Bryn. Y como la diferencia entre un departamento usado y otro a estrenar es de, aproximadamente, u$s13.000, «hablaríamos de comprar 1 cochera más para que ambos tengan rentabilidades similares».

¡Stop! Acá amerita hacer una salvedad: la arrasadora modalidad del alquiler temporario, que posee actualmente unas 15.000 unidades en oferta en CABA –liderada por Palermo, con 8,8 departamentos por manzana; seguido por Recoleta (8,55), Retiro (7,93) y San Telmo (7,15)–, arroja una rentabilidad de entre un 6 y un 8%, por lo que, «en ese caso, se deberían adquirir 6 o 7 cocheras para equiparar», adiciona Bryn.

Pero atención: a diferencia del contrato de renta tradicional de una unidad funcional, regido aún por la actual Ley de Alquileres, al valor de la cochera se lo puede ir ajustando con mayor frecuencia porque no está limitado por esta regulación, que obliga a tener el precio freezado por un año.

Los mejores barrios para invertir en departamentos o cocheras

En la Capital Federal se contabilizan unas 3.867 cocheras y 18.900 monoambientes a la venta, según datos de Invertire.com. Entre los primeros, son Recoleta (511), Belgrano (431), San Nicolás (425) y Palermo (400) los que concentran la mayor cantidad de unidades. Respecto de dicha tipología, aparecen Palermo (2.985), Recoleta (1.457) y Belgrano (1.585) entre los que más departamentos tienen.

Clarificando: los mejores barrios para llevar adelante sendas inversiones son prácticamente los mismos. Para destinar al alquiler un monoambiente de manera tradicional o temporaria, siempre conviene las zonas más elegidas para vivir y las más densas, como Belgrano, Palermo o Recoleta, sugieren especialistas consultados.

Al valor de la cochera se lo puede ajustar durante el año porque no está limitado a la Ley de Alquileres vigente

Así, las áreas más atractivas para invertir en cocheras son las residenciales, con un buen poder adquisitivo y donde cada vez resulte más difícil estacionar, como Núñez, Palermo, Belgrano, Caballito y Puerto Madero.

En el primero, por ejemplo, «una cochera puede valer entre u$s25.000 o u$s45.000 (dependiendo si está en Av. Libertador o si hay garajes cercanos)», añade Sucari. Otra demanda importante se da en lugares más transitados: cerca de hospitales, universidades, etc., allí funcionan muy bien los estacionamientos por hora.

Y a prestar atención a las manzanas en las que se levantan edificios sin cocheras, porque en lotes de un ancho de 8,66 se construyan edificios de 7 pisos en donde, como ejemplo, existirán 20 o 30 departamentos; y en la planta baja, o se construye un local comercial o 5/7 cocheras en el fondo del terreno. «Esto hace que, una vez mudadas todas esas personas a los departamentos, será casi imposible estacionar en la calle, si a eso le sumamos la bicisenda, etc», concluye Bryn.