Los datos y las aplicaciones de Inteligencia Artificial amenazan con «jubilar» a las inmobiliarias

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de redefinición. En un contexto donde las tecnologías de la información y la comunicación (TIC) reescriben las reglas de la intermediación, surge una pregunta inevitable: ¿es posible eliminar la asimetría de información entre un desarrollador experto y el propietario de un lote familiar? La respuesta parece residir en el uso intensivo de datos y algoritmos.

En este escenario opera Terres, una plataforma que busca digitalizar y transparentar la compraventa de terrenos. Para entender el alcance de esta propuesta, iProfesional entrevistó a Federico Akerman, arquitecto y uno de los directores de la compañía, quien analizó el impacto de la inteligencia artificial (IA) en la toma de decisiones urbanas y proyecta un futuro donde la intuición cede su lugar a la evidencia técnica.

Más allá de la vidriera digital: el diferencial tecnológico

La primera barrera que enfrenta cualquier propietario al momento de vender un terreno es la naturaleza misma del canal de venta. Históricamente, el modelo tradicional se basa en la exposición pasiva: un cartel, un aviso en un portal y la espera. Sin embargo, la dinámica de la tierra exige otro enfoque. Según explicó Akerman, la propuesta de Terres se distancia de la inmobiliaria clásica y de los portales de clasificados comunes por su intención de fondo: lograr operaciones ágiles, simples y transparentes mediante la tecnología.

El director de la firma sostuvo que el objetivo central es que el propietario deje de ubicarse un paso atrás frente al comprador experto. La meta es la negociación con información chequeable y comparable. A diferencia de los portales que funcionan como una «vidriera», Terres no se limita a la exhibición. Realizan ofrecimientos activos.

Esta distinción es crucial. En el mercado de terrenos, el comprador no elige un hogar; proyecta un negocio. Esa decisión demanda condiciones particulares de información, discreción y un manejo preciso de los tiempos para avanzar. La plataforma trabaja con lo que los compradores manifiestan buscar, pero también con inferencias basadas en patrones de interés y encaje económico. Así, acercan mercadería relevante sin exponer a las partes a una competencia a cielo abierto, algo clave en este nicho.

El proceso incluye un giro fundamental: la generación y entrega de recursos como el análisis de factibilidad de forma inmediata y gratuita. Esto permite acompañar las decisiones en los momentos críticos donde suelen trabarse las operaciones.

Desde la duda inicial sobre la venta hasta la aceptación final de una oferta, el propietario cuenta con asistencia mediante herramientas e información técnica con supuestos explícitos. En resumen: el vendedor conoce el valor real de su activo y ajusta sus expectativas, mientras que el comprador recibe oportunidades alineadas a su proyecto en precio y condiciones.

Ficha de factibilidad de un terreno.

El motor de inteligencia artificial: nivelar el terreno de juego

Uno de los puntos más sensibles en la compraventa de tierras es la disparidad de conocimiento. Por un lado, un desarrollador con equipos técnicos; por el otro, un propietario que muchas veces desconoce el código urbanístico. Aquí interviene el «motor» de la plataforma.

Akerman detalló que su sistema combina la lectura normativa con datos de mercado y reglas de evaluación. La función es transformar un lote, a menudo percibido solo como «una casa», en escenarios concretos de inversión. El sistema desglosa qué se puede desarrollar y qué variables alteran la ecuación económica. En la venta de terrenos, se comercializa el potencial constructivo por encima de lo existente, un concepto que no siempre resulta fácil de interpretar para un dueño no especializado.

La tecnología estructura esa información y la vuelve accesible. Esto permite que el comprador valide con rapidez si el terreno encaja con su estrategia, pero, sobre todo, nivela la toma de decisiones. El fin último es que ambas partes compartan un marco común respecto al potencial, las restricciones, la sensibilidad económica y los riesgos. Las negociaciones dejan de depender de intuiciones o referencias informales para apoyarse en supuestos comprobables. Así se reducen fricciones y se aporta transparencia a un mercado históricamente asimétrico.

Ficha de factibilidad de un terreno.

2026: ¿El año del empoderamiento del propietario?

La digitalización avanza, pero el cambio cultural lleva tiempo. Al consultar sobre si el año 2026 marcará un punto de inflexión para que los dueños tomen decisiones basadas en datos y no en emociones, Akerman se mostró optimista sobre la tendencia «data-driven».

Existe una búsqueda hacia información de mayor calidad y velocidad. Es probable que los próximos años sean reconocibles como ese punto de quiebre donde la adopción tecnológica acelera la expectativa de decisiones fundamentadas. No obstante, el desafío es demográfico. En el nicho de terrenos, el público propietario suele tener una edad promedio superior a los 65 años. No son nativos digitales. Esto implica la necesidad de diseñar herramientas con las virtudes del presente, pero que resulten amigables y confiables para quienes hoy tienen la lapicera final.

Si el propietario avanza con la plataforma, es porque comprende el potencial real y los límites de su lote. Busca decidir mejor el momento de salida, el precio y las condiciones. Empoderar, en la visión de Akerman, no significa empujar a pedir más dinero, sino ayudar a decidir mejor. Un marco técnico claro permite sostener un valor con argumentos sólidos o ajustar a tiempo para evitar meses de estancamiento en la publicación.

Ficha de desarrolladores inmobiliarios.

La batalla contra el tiempo: automatización de la factibilidad

En el real estate, el tiempo es dinero. Los procesos técnicos, como el estudio de factibilidad o el cálculo de plusvalía, solían demorar semanas, enfriando el interés de los inversores. La respuesta tecnológica de Terres ataca este problema de raíz.

Desde el inicio, la empresa entendió que el contexto permitía acelerar tiempos. La estrategia fue simple: poner información técnica sobre la mesa de forma gratuita para derribar la primera gran barrera. El equipo trabajó durante años en la codificación del código urbanístico y sus modificaciones. Lograron la automatización de la lectura normativa y su traducción a escenarios concretos: metros posibles, restricciones y tipologías plausibles.

Al cruzar el potencial constructivo con datos de mercado, el diagnóstico inicial se vuelve rápido y consistente. El sistema resuelve lo repetible con reglas y datos, lo que permite identificar lo excepcional en una etapa temprana y concentrar el trabajo humano donde realmente agrega valor. En la práctica, esto evita la secuencia típica de ida y vuelta de planillas y consultas que dilata las decisiones por semanas. El resultado es una discusión entre vendedor y comprador sobre supuestos explícitos, lo que dota de eficiencia a todo el proceso de negociación.

De izquierda a derecha: Federico Akerman y Nicolás Zancare.

Alianza académica: Columbia y la predicción urbana

Más allá de la operación comercial, la tecnología de Terres tiene una aplicación directa en la planificación de las ciudades. Aunque a menudo se asocia este tipo de innovación con instituciones como el MIT, en este caso la colaboración académica se vincula estrechamente con las universidades de Columbia y de San Martín (Unsam).

Akerman explicó que las ciudades se transforman a diario, pero la normativa y la planificación suelen llegar tarde a esos cambios. Junto al Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Unsam, dirigido por Joaquín Tomé, lograron exportar su hipótesis de trabajo: dimensionar la transformación urbana con modelos de «caja blanca». Estas son herramientas transparentes donde se visualizan las variables que explican cada resultado.

La colaboración se extiende a la Universidad de Columbia, donde junto a Yaren Bilge Kaya, investigan la dinámica de reemplazo de propiedades por edificios que agotan el potencial constructivo. El objetivo es desarrollar herramientas que permitan leer la ciudad como un sistema de probabilidades. Con datos normativos, morfología urbana y señales de mercado, modelan dónde es más probable la ocurrencia de procesos de cambio y con qué intensidad. Esto permite anticipar transformaciones antes de que se vuelvan irreversibles.

Para los gobiernos latinoamericanos, el valor de estas herramientas es concreto. Hoy, muchas decisiones públicas sobre infraestructura o servicios llegan cuando el mercado ya impulsó el cambio. Estos modelos deben ayudar a priorizar la inversión, ajustar reglas con evidencia y evaluar impactos de densidad o presión sobre redes con mayor precisión. La meta es reducir la brecha entre la planificación teórica y la dinámica real del suelo.

Diagnóstico porteño: una ciudad en «construcción»

Al analizar la situación actual de Buenos Aires, el diagnóstico de Akerman desafía la percepción común. Por fuera de la lectura cotidiana de una ciudad viva, Buenos Aires es, en promedio, una ciudad baja. La altura promedio es de apenas un piso.

Se trata más de una ciudad por construirse que de una ya terminada, lo que explica el rol decisivo del suelo como activo. Actualmente, la urbe atraviesa una etapa de cambio selectivo. La inversión se dirige hacia corredores y micro zonas donde la ecuación es clara: normativa explotable sin excepciones, demanda final consistente y riesgo acotado.

Un dato relevante es el cambio en la valoración de las ubicaciones. Akerman señaló que, por fortuna, parece pesar cada vez menos el «nombre del barrio», como el fenómeno donde todo parecía ser Palermo, y más los atributos concretos de cada parcela y su entorno.

La ciudad se completa por partes. Existen zonas intermedias que se integran al conectar con corredores activos y otras con potencial latente. El sur de la ciudad aparece como la cuenta pendiente, pero también como la oportunidad de futuro. Sin embargo, para que ese futuro se materialice, hace falta un mercado inmobiliario más normal. La transformación profunda se posterga mientras la construcción no cuente con el sostén de un mercado de crédito hipotecario robusto.

Expansión: llevar la transparencia a la región

Ante el éxito del modelo en Buenos Aires, surge la interrogante sobre la expansión hacia otras plazas. Akerman confirmó que es una posibilidad real y parte del camino de la empresa, aunque sin plazos definidos.

La aproximación al servicio y los modelos son exportables, pero no funciona bajo una lógica de «copiar y pegar». Cada mercado posee su propia normativa, cultura de operación y calidad de datos. Esto obliga a la adaptación del enfoque para que la transparencia sea útil y no solo una capa tecnológica superficial.

Para el funcionamiento del modelo en otras ciudades, existen dos condiciones básicas: la capacidad de traducir con precisión el marco normativo local a escenarios claros y contar con información de mercado suficiente para calibrar los supuestos económicos. Además, el componente humano es vital. El valor real aparece cuando propietarios, brókeres y compradores adoptan un lenguaje común de decisión. Sin esa adopción, la herramienta no logra cambiar el comportamiento del mercado.

El problema que apunta a resolver Terres —la asimetría de información— se repite en muchas ciudades del país y de la región. Akerman concluyó que, cuando encuentren las condiciones para traducir bien el marco técnico local y sostener un estándar de información comparable, tendrá todo el sentido llevar la propuesta a otros mercados.

La propuesta de Terres y la visión de Akerman sugieren un futuro donde la tecnología no solo agiliza transacciones, sino que aporta la claridad necesaria para que el desarrollo urbano sea más eficiente, previsible y justo para todas las partes involucradas.